Grondbeleid

Onderstaand geven we een analyse van het planresultaat van de gronden die we in exploitatie genomen hebben per 1 januari 2026. De grondexploitaties van plangebieden rekenen we door met parameters voor rente, kostenstijging en opbrengstenstijging om het resultaat van kosten en opbrengsten op einddatum te kunnen berekenen. Vervolgens maken we het resultaat contant (NCW) naar een gewenste peildatum (meestal het begin van het lopend jaar) en bepalen we de eventuele verliesvoorziening op eindwaarde. We hebben de volgende parameters gehanteerd:

• Rente 0,60%
• Willem-Alexander Hof: kostenstijging 2% en 3% en de opbrengstenstijging varieert van 0,5% en 1,5%.
• Molenwerf: kostenstijging 5%, opbrengstenstijging 2,0%
• Tillenhof en Station-Zuid: kostenstijgingen variabel, opbrengstenstijging 1,5%
• Ruyghweg: kostenstijging 2%, opbrengstenstijging 2%

We hebben de grondexploitaties op netto contante waarde (NCW) gebracht met een disconteringsvoet van 2% conform de regelgeving BBV (Besluit Begroting en Verantwoording).

De richtlijnen voor het BBV zijn een belangrijk instrument om de eenduidige uitvoering en toepassing van het BBV te bevorderen. Voor de grondexploitaties zijn de volgende richtlijnen, waarvan verwacht wordt dat deze opgevolgd worden, het belangrijkst: 

• Om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex in beginsel maximaal 10 jaar bedragen. Indien een langere looptijd noodzakelijk is, is er een informatieplicht vanuit het college naar de raad. Aangegeven moet dan worden wat de motivatie is voor de langere looptijd en een overzicht met onderbouwing van de risicobeperkende maatregelen. Deze moeten in de begroting en jaarstukken worden vermeld. Voor Den Helder geldt dat de huidige grondexploitaties binnen 10 jaar worden afgesloten.

• De toegestane toe te rekenen rente aan bouwgrond in exploitatie is gelijk aan de omslagrente zoals vastgesteld in de begroting. Dit is conform de notitie grondexploitaties van de Commissie BBV 2023.
• De disconteringsvoet die moet worden gehanteerd in de berekening van de contante waarde voor het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties wordt voor alle gemeenten gelijk gesteld.

Aan gebieden die we in ontwikkeling nemen, zijn risico’s verbonden, zoals:

• Tegenvallende grondverkopen, waardoor de exploitatieperiode langer wordt.
• Afwaardering van de grondprijzen door de actuele marktsituatie.
• Kostenstijgingen die optreden.

Andere voorbeelden van risico’s zijn:

• Noodzakelijke, onverwachte investeringen.
• Veranderde wettelijke regelgeving.
• Planologische procedures die langer duren en daardoor vertragend en kostenverhogend werken.
• Netcongestie

Om de risico's te verkleinen wordt in de voorbereiding van een project zoveel mogelijk onderzoek gedaan en risico's in kaart gebracht.  Om het risico van een langere doorlooptijd te verminderen zetten we in op het zoveel mogelijk parallel plannen. Zo wordt in het planontwikkelingsproces de ontwikkelingstijd beperkt gehouden. Dit betekent ook dat het project minder gevoelig is voor veranderingen in de marktsituatie, wijzigingen in de wetgeving en wisselingen in de bestuurssamenstelling en daarmee de richting van het bestuursakkoord.

De gehanteerde risicoanalyse bestaat uit een opslag op de nog te maken kosten en een opslag op de nog te realiseren opbrengsten. Hieronder geven we het risico weer van de per 1 januari 2026 in exploitatie zijnde gronden. Het betreft het gebied Willem Alexanderhof en Molenwerf. Op 11 maart 2024 zijn de grondexploitaties Tillenhof en Station Zuid vastgesteld en op 6 oktober 2025 de grondexploitatie voor het project Ruyghweg.

Wij lopen voor de grondexploitaties een risico op onvoorziene financiële tegenvallers. Het risico is gerelateerd aan de nog te realiseren kosten en opbrengsten. Grootste risico’s schuilen aan de opbrengstenkant van de projecten. De opbrengsten zijn later in de tijd gefaseerd dan de investeringen. Een groot deel van de investeringen doen we vooraf (verwervingen, bouwrijp maken en dergelijke) om het mogelijk te maken grond te verkopen en opbrengsten te realiseren. Vertraging in het project en hierdoor het later realiseren van de opbrengsten hebben dan ook een negatief effect op het resultaat van het project.

 Willem Alexanderhof betreft een langdurige exploitatie waarbij een groot aantal woningen worden ontwikkeld. De grondexploitatie loopt wel richting het einde met nog een doorlooptijd tot en met 2028. Hier zijn in 2013 overeenkomsten over afgesloten. In Willem Alexanderhof moet van de totale kosten nog ca. 12% uitgevoerd worden. Aan de opbrengstenkant moet nog ca. 27% worden gerealiseerd.
Voor het project Molenwerf zijn afspraken over de ontwikkeling vastgelegd in een overeenkomst. Het project en de grondexploitatie wordt in 2026 afgesloten. De woningen zijn ontwikkeld en het woonrijp maken wordt afgerond.  
Ook Tillenhof en Station Zuid zijn exploitaties met een relatief korte uitvoeringsperiode. Tillenhof staat op dit moment on hold. Hiervoor moet een afweging in prioritering worden gemaakt of op dit moment voldoende capaciteit en middelen beschikbaar zijn om dit project verder te brengen. De koers voor dit project is gewijzigd omdat het eerst in samenwerking met Woningstichting plaatsvond. Voor Station Zuid vindt een heroriëntatie plaats op de grond- en vastgoedexploitatie in samenwerking met een ontwikkelaar om tot een haalbaar project te komen. In 2026 wordt hierover een voorstel ter besluitvorming voorgelegd. In 2025 is de grondexploitatie en stedenbouwkundig plan voor de Ruyghweg vastgesteld. Voor de Ruyghweg wordt de wijziging omgevingsplan voorbereid en heeft een marktconsultatie plaatsgevonden als voorbereiding voor de selectie van een ontwikkelaar.  
We hebben het totale ontwikkelrisico van de grondexploitaties ingeschat op een bedrag van € 1,9 miljoen. Dit risico is opgenomen in de paragraaf weerstandsvermogen.